Chcete prodat svou nemovitost sami, bez realitních zprostředkovatelů?
V následujících řádcích se podrobně dozvíte, nejen jak sehnat kupce, ale i co musíte zařídit, aby mohla být nemovitost oficiálně přepsána na nového majitele.
Především bezpečnost převodu nemovitosti by měla být pro Vás hlavní prioritou, jelikož se jedná o prodej majetku, jehož hodnota se většinou počítá v milionech korun. Tím se i dostáváme k tomu, že byste rozhodně neměli šetřit na věcech, jako jsou příprava právních dokumentů a úschova peněz.
Nejprve je důležité promyslet, za jakou cenu chcete nemovitost prodávat. K tomu je samozřejmě důležité vědět, jakou má Váš byt, dům či pozemek tržní hodnotu. Pro Vás existují hned dvě možnosti. Můžete si objednat certifikovaného odhadce, který Vám vypracuje podrobnou analýzu (ta se může pohybovat v rozmezí od 4 000 do 6 000 Kč). Nebo využít zcela ZDARMA odhad, který si můžete udělat na webových stránkách různých srovnávačů.
Důležité je zjistit pro kupce i možná právní rizika. Některá z nich můžete vyčíst z výpisu Listu vlastnictví, který Vám poskytne katastrální úřad, a to buď osobně na podatelně příslušného katastrálního úřadu, kam nemovitost spadá, nebo na jejich stránkách www.cuzk.cz
Dále budete potřebovat Průkaz energetické náročnosti. Ten je ze zákona nutný při prodeji domů a bytů. Pokud vlastníte rodinný domek, je jeho vyhotovení zcela na Vás, pokud jste majitelem bytu, požádejte o něj správce budovy. Cena průkazu se pohybuje mezi 3 500 až 6 000 u rodinného domu a o pár tisíc výše u bytového domu, záleží na počtu bytových jednotek. Nicméně ve většině případů má energetický štítek k dispozici správce bytového domu, nebo SVJ.
Jak určitě víte, první dojem je nejdůležitější. Jinými slovy, fotografie prodává. Dneska jsou mobilní telefony vybaveny velmi kvalitními fotoaparáty, není to nic složitého.
Je tu ale ještě jedna důležitá věc, a tou je příprava. Nemovitost je potřeba uklidit, opravit viditelná poškození a nejlépe nazdobit tak, aby působil útulně. Někdy postačí dát květiny na stůl, ozdobné polštáře na sedačku, přehodit deku přes křeslo, atd. a každou místnost zachytit alespoň jednou, ideálně však z pohledů od okna i od dveří.
Pokud si však nevěříte, můžete si najmout profesionálního fotografa, který je schopen vyhotovit i kvalitní video a odlišit tak Váš inzerát od jiných.
Při psaní inzerátu je dobré brát v potaz to, co by zajímalo Vás jako kupující. Např.: v jaké lokalitě se nemovitost nachází, jaká je tu atmosféra, jak daleko je škola, školka, obchod, park, zastávka autobusu či vlaku, jak se v okolí parkuje. Kromě toho je samozřejmě nezbytné uvést i podstatné parametry . Obytná plocha, velikost sklepu či balkónu, parkování, vybavení bytu, vybavení kuchyně, zda je v koupelně sprcha či vana, jaké jsou podlahy, stáří domu i vybavení. Pro lepší přehled kupujícího a pro vyzdvižení Vašeho inzerátu můžete přidat i náčrt půdorysu. K jeho vyhotovení můžete zcela zdarma využít různé aplikace. Např. floorplanner.com
Nejlepší cesta pro prodej čehokoli je dnes jednoznačně internet. Dejte vědět svým facebookovým či instagramovým přátelům, že je k mání nemovitost v jejich blízkosti! Využijte inzertních serverů! Bazos.cz, sbazar.cz, marketplace nabízí zveřejnění ZDARMA, sreality.cz (nejnavštěvovanější realitní web) za 60 Kč na den. Reality.idnes.cz za 25Kč na den.
Jakmile se přihlásí zájemce, následuje prohlídka nemovitosti.
První návštěva v potencionálním novém bytě musí být dokonalá. O pár řádek výše jsme se již zmiňovali o důležitosti prvního dojmu. Vezměte si příklad z focení. Vše ukliďte, otevřete dveře dokořán, vyhrňte rolety (místnosti vypadají prostorněji). Nebojte se použít osvěžovače vzduchu, naopak vyvarujte se nepříjemným pachům způsobeným např. vařením. Místnosti se vyplatí i komentovat (v létě na balkóně vždycky grilujeme, vidíme odsud naše děti na pískovišti).
Pokud se zájemcům nemovitost líbí a dohodli jste se na prodeji následuje nejdůležitější část a to převod nemovitosti na nového zájemce a platba na váš účet. Toto je nejdůležitější část transakce a proto buďte maximálně opatrní a určitě si vezměte na sepsání všech dokumentů právníka.
Prvním krokem je sepsání rezervační smlouvy. Důvodem k podpisu rezervační smlouvy je ochrana před neodůvodněným odstoupením od koupi jak ze strany kupujícího, tak i ze strany prodávajícího. Většinou se podepisuje na 1 měsíc, aby byl čas na vytvoření kupní smlouvy, případně dozajištění financování. Dokument se dá volně stáhnout z internetu. My bychom Vám však doporučovali obrátit se přímo na advokáta.
Poté následuje příprava kupní smlouvy. Kupní smlouvu již není dobré nechat náhodě a stáhnout na internetu. Jsou tu mnohem větší rizika než už rezervační smlouvy. Proto se po konzultaci požadavků s kupujícím rozhodně obraťte na advokáta!
Co se týká způsobu úhrady kupní ceny, pak máte 2 možnosti.
První a nejčastěji využívaná a nejbezpečnější je Úschova: pošlete peníze uschovateli (bance, advokátovi nebo notáři), a teprve poté se na katastrální úřad vloží návrh na vklad vlastnického práva. Částka je Vám vyplacena ve chvíli, kdy je nemovitost přepsána na nového majitele. Tato varianta je nejbezpečnější pro obě strany. Cena za úschovu bývá většinou 0,2% z kupní ceny. Poplatky za úschovu si zpravidla dělí kupující s prodávajícím napůl.
Druhá možnost je spíše vhodná pro rodinné příslušníky či výjimečné případy, a to kdy Kupující pošle peníze prodávajícímu, a teprve poté prodávající pošle kupní smlouvu na katastrální úřad a oznamuje tím změnu majitele. Tento způsob nepodporují banky, které půjčují peníze kupcům.
Přibližně polovina kupujících financuje nákup nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru. Budete se tedy s vysokou pravděpodobností zabývat i zástavními smlouvami. Banky nikdy nevyplatí peníze z hypotečního úvěru bez zástavní smlouvy, která je podána na katastrální úřad.
Prodávající tedy bude muset uzavřít s bankou kupujícího zástavní smlouvu, která kryje hypoteční úvěr kupujícího, a tu vložit na katastr nemovitostí. A teprve až po uzavření zástavní smlouvy můžete vložit na katastr kupní smlouvu.
Někdy se prodávající diví, proč by oni jako prodávající měli uzavřít zástavní smlouvu s bankou, když si žádný úvěr neberou. A mají přirozené obavy, co by se stalo, kdyby pak kupující jejich nemovitost nekoupil a jim by zůstala nemovitost se zástavním právem.
Někdy proto prodávající chtějí, aby kupující uzavřel zástavní smlouvu s bankou sám. Takové řešení se může na první pohled zdát logické, ale je to nepraktické a v praxi se to nedělá.
V takovém případě by totiž bylo nezbytné, abyste nejdříve s kupujícím uzavřeli kupní smlouvu a až následně by kupující uzavřel zástavní smlouvu s bankou. Banka však bude ochotna vyplatit peníze až poté, kdy nemovitost bude zapsána v katastru na nového vlastníka a zároveň bude vyznačena plomba s podáním návrhu na vklad zástavní smlouvy do katastru nemovitostí. Tím se celý proces zdrží o min. 20 dní a navíc je taková konstrukce obchodu riziková.
Přestavte si, že by např. kupující v průběhu těch 20 dní, kdy běží lhůta na katastru, měl autonehodu a zemřel. Už nebude moci podepsat čerpání úvěru a vy tak nebudete mít ani nemovitost ani peníze. Nemovitost se tak stane předmětem dědického řízení a vrácení zpět je časově náročný proces.
Vždy se proto realitní transakce koncipuje tak, že zástavní smlouvu uzavře prodávající a takto zastavenou nemovitost převede na kupujícího. Banka pak vyplatí peníze do úschovy na základě plomby, která na listu vlastnictví vyznačuje podání zástavní smlouvy do katastru.
Převod vlastnického práva tedy probíhá tak, že je nutné donést na katastrální úřad podepsanou kupní smlouvu - musí být úředně ověřené, např. u notáře, advokáta nebo na Czech Pointu, návrh na vklad vlastnického práva a správní poplatek ve výši 2 000Kč.
Doporučujeme, abyste u sebe měli smlouvy podepsané kupujícím a abyste dokumenty donesli na úřad v momentě, kdy budou peníze zaslány do úschovy.
V případě přijetí návrhu na vklad vlastnického práva, jehož přílohou je příslušná kupní smlouva, zašle katastr nemovitostí všem účastníkům řízení doporučený dopis do vlastních rukou. V něm bude oznámení, že katastr nemovitostí návrh na vklad přijal a vyzve každého z účastníků k vyjádření. Každý tak má možnost se odvolat a zvrátit tak přepis vlastnického práva u dané nemovitosti.
Na přepisu nemovitosti však úředníci nezačnou pracovat ihned. Ihned po vložení návrhu na vklad odešlou zmíněný dopis a čekají. Vzhledem k možnosti odvolání kteréhokoliv z účastníků, který má na odvolání 15 dní, jim totiž nic jiného nezbývá.
Proto bude přepis nemovitosti na 20 dní tzv. zaplombován a nic se v této záležitosti dít nebude. V aplikaci nahlížení do katastru nemovitostí tak pouze uvidíte poznámku, že objekt je dotčen změnou pod přiděleným číslem jednacím a můžete si tak hlídat, jak přepis nemovitosti aktuálně probíhá.
Počítejte tedy s tím, že přepis nemovitosti bude trvat přinejmenším 21 dní a to ještě v tom nejideálnějším případě. To už totiž záleží na jednotlivých úřednících, kteří zkoumají náležitosti převodu a zda je možné přepis nemovitosti vůbec provést.
Maximální lhůta pro přepis nemovitosti je 30 dní.
V momentě, kdy je nemovitost přepsána v katastru nemovitostí na kupujícícho a prodávajícímu jsou vyplaceny peníze z úschovy, nemovitost se předává a o jejím předání vždy sepište protokol.
V něm sepište stav nemovitosti, stavy jednotlivých médií – plyn, elektřina, voda.
Předejte kupujícímu jeden originál technické zprávy o stavu nemovitosti a nechte si ho potvrdit.
Předejte kupujícímu klíče a veškeré kontakty, které potřebuje, např. na zodpovědné pracovníky společenství vlastníků, bytového družstva, správní firmu atd.
S kupujícím se dohodněte na převodu dodavatelů médií. Ideální je, když společně s kupujícím zajdete za jednotlivými dodavateli a provedete převod. Budete tak mít jistotu, že kupující odběry převedl na sebe.
Nakonec proveďte odhlášení z daně nemovitosti. Ve většině případů se sice Finanční úřad dozví, že jste nemovitost prodali tak, že nový vlastník podá do 31. 1. daňové přiznání a Finanční úřad vás tak odhlásí. Někdy se však vloudí šotek. Proto vždy Finanční úřad informujte, že jste nemovitost prodali